Thursday, September 3, 2026

நில வழிகாட்டி மதிப்பு குழப்பங்களுக்கு தீர்வு என்ன?

வீடு, மனை போன்ற சொத்துக்களை வாங்கும் போது அதற்கான சந்தை மதிப்பு நிலவரம் என்ன என்று தான் பெரும்பாலான மக்கள் பார்க்கின்றனர்.  இதன் அடிப்படையில் உரிமையாளர் சொல்லும் விலை சரியா என்று ஆராய்ந்து முடிவுகள் எடுக்கின்றனர்.

ஆனால், சொத்து மதிப்பு, அடிப்படையில் பேரம் பேசப்படும் விலையை பெரும்பாலான மக்கள் கிரயப் பத்திரத்தில் குறிப்பிடுவது இல்லை.  சொத்துக்கள் குறித்து சர்வே எண் வாரியாக பதிவுத்துறை வெளியிட்டுள்ள வழிகாட்டி மதிப்புகளையே பெரும்பாலான மக்கள் பயன்படுத்துகின்றனர்.

இவ்வாறு, பதிவுத்துறை வெளியிட்டுள்ள வழிகாட்டி மதிப்புகளை புரிந்து கொள்வதில் மக்கள் மத்தியில் பல்வேறு குழப்பங்கள் ஏற்படுகின்றன.  பொதுவாக வீடுகள் அமைந்துள்ள நிலங்களுக்கு குடியிருப்பு வகைப்பாட்டில் வழிகாட்டி மதிப்பு நிர்ணயிக்கப்பட்டு இருக்கும்.

நீங்கள் வாங்கும் நிலம் வழிகாட்டி மதிப்புகளுக்கான தகவல் தொகுப்பில் எந்த வகைப்பாட்டில் வருகிறது என்று முதலில் பாருங்கள்.  அதில், சர்வே எண் அடிப்படையிலும், தெரு அடிப்படையிலும் மதிப்புகள் என்ன நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது என்று பாருங்கள்.

இதில் சில சமயங்களில், சர்வே எண் அடிப்படையிலான மதிப்பு தான் சரியானது என்று, அதை அப்படியே பத்திரத்தில் மக்கள் குறிப்பிடுகின்றனர்.  ஆனால், தெரு அடிப்படையில் பார்க்கும் போது, மதிப்பு கூடுதலாக இருக்க வாய்ப்புள்ளது என்பது பத்திரப்பதிவுக்கு செல்லும் போது தெரியவரும்.

எனவே, கிரயப் பத்திரம் தயாரிக்கும் போது, ஆவண எழுத்தருடன் ஆலோசித்து, எந்த மதிப்பு அதிகம் என்று பார்த்து அதை குறிப்பிடுவது நல்லது.  இதில், அக்கம் பக்கத்து நிலங்கள் விவசாய வகைப்பாட்டில் இருக்கும் போது, அங்கு செயல்படுத்தப்படும் தனி மனை வாங்கும் போது வழிகாட்டி மதிப்பு ரீதியாக பிரச்னை ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது.

விவசாய நிலங்களுக்கு மத்தியில் உள்ள நிலம் என்றால் அதற்கு தனியாக குடியிருப்புக்கான மனை நிர்ணயித்து இருக்க வாய்ப்பு இல்லை.  இத்தகைய சொத்துக்களை வாங்கும் போது சம்பந்தப்பட்ட சார் பதிவாளரை நேரில் சந்தித்து என்ன மதிப்பு கடைப்பிடிக்க வேண்டும் என்பதற்கான வழிகாட்டுதல்களை பெற வேண்டும்.  

இது மட்டுமல்லாது, வீடுகள் அமைந்துள்ள பகுதியில் ஒரு கடை வைத்துள்ள ஒருவர் அதை விற்கும் போது அதற்கு என்ன மதிப்பு நிர்ணயிக்க வேண்டும் என்பதிலும் குழப்பம் ஏற்படுகிறது.  இது போன்ற சூழலில், தனியாக மதிப்பு நிர்ணயிக்கும் நிலைக்கு செல்லாமல், சுற்றுப்புற குடியிருப்புகளுக்கான மதிப்புகளை கடைப்பிடிக்கலாம் என பதிவுத்துறை வழிகாட்டுதல்களை அளித்துள்ளது.

புதிதாக அறிவிக்கப்படும் மனைப்பிரிவு திட்டம் என்றால், அதற்கு பதிவுத்துறை தனியாக மதிப்பு நிர்ணயித்து இருக்க வேண்டும்.  இவ்வாறு புதிய மதிப்பு நிர்ணயம் இன்றி காலி மனைகளை வாங்கினால், அதில் பல்வேறு பிரச்னைகள் ஏற்பட வாய்ப்புள்ளது என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அதிகாரிகள்.

Wednesday, September 2, 2026

பழைய குடியிருப்பை புதுப்பிப்பதில் ‘யுடிஎஸ்’ பங்கீட்டில் கவனம் தேவை!

பொதுவாக கான்கிரீட்டை அடிப்படையாக வைத்து கட்டப்படும் கட்டடங்கள், 50 முதல் 60 ஆண்டுகள் வரை நிலைத்து நிற்கும் தன்மை கொண்டவை.  ஆனால், இந்த கட்டடங்களை முறையாக பராமரித்தால் மட்டுமே இந்த அளவுக்கு ஆயுள் காலத்தை பெற முடியும்.

தமிழகத்தில், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் கட்டும் பழக்கம் நடைமுறைக்கு வந்து, 40 ஆண்டுகளே ஆகும் நிலையில், ஆரம்ப காலத்தில் கட்டப்பட்ட குடியிருப்புகள் இடித்து புதிதாக கட்டப்படுகின்றன.  இந்த விஷயத்தில் கட்டடத்தின் முழு ஆயுள் காலம் என்பதை தவிர்த்து தேவை அடிப்படையில் மக்கள் செயல்படுகின்றனர்.


இதனால், 30 ஆண்டுகள் கடந்த நிலையில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் இடித்து, பெரிய, புதிய கட்டடங்கள் கட்டப்படுவது அதிகரித்துள்ளன.  இவ்வாறு, பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை இடித்து புதிய கட்டடங்கள் கட்டும் போது, பல்வேறு விஷயங்களில் உரிமையாளர்கள் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.


இவ்வாறு பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை இடிக்க வேண்டும் என்றால், அதில் உள்ள அனைத்து உரிமையாளர்களின் ஒப்புதல் பெற வேண்டும்.  இதில் யாராவது ஒரு சிலர் ஒப்புக் கொள்ள மறுத்தாலும், மறு மேம்பாட்டு பணிகள் முடங்கும் நிலை இருந்தது.


ஆனால், தற்போது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு உரிமையாளர்கள் சட்டத்தில் இது தொடர்பாக பல்வேறு திருத்தங்கள் செய்யப்பட்டுள்ளன.  இத்திருத்தங்களின் அடிப்படையில், ஒரு பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்பை இடித்து புதுப்பிக்க வேண்டும் என்றால் அதன் உரிமையாளர்களில் மூன்றில் இரண்டு பங்கு பேர் ஒப்புதல் அளித்தால் போதும்.


இதனால், ஒருசிலர் ஒப்புக்கொள்ள மறுத்தாலும், இனி மறு மேம்பாட்டு திட்டங்கள் முடங்காது என்பது உறுதி செய்யப்பட்டுள்ளது.  இதற்கு அடுத்தபடியாக, தற்போது உரிமையாளர்கள் வைத்துள்ள நிலத்தின் பிரிபடாத பங்கு விஷயத்தில் முக்கிய மாற்றங்கள் ஏற்படும்.


குறிப்பாக, ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வளாகத்தை மறுமேம்பாடு செய்வதனால், அதில் தற்போது உள்ளதைவிட கூடுதல் எண்ணிக்கையில் வீடுகள் கட்டப்படும்.  இவ்வாறு கூடுதலாக கட்டப்படும் வீடுகளுக்கு ‘யுடிஎஸ்’ எனப்படும் நிலத்தின் பிரிபடாத பங்கை எப்படி வழங்குவது என்பதை இறுதி செய்ய வேண்டும்.

இதனால், பழைய உரிமையாளர்கள் அனைவரும் தங்கள் வசம் தற்போது உள்ள ‘யுடிஎஸ்’ பங்கை கட்டுமான நிறுவனத்திடம் ஒப்படைத்து, புதிய வீட்டை பெற வேண்டும்.  இதில், ஏற்கனவே இருந்ததில், 50 சதவீதத்துக்கும் குறைவான அளவில் தான் ‘யுடிஎஸ்’ கிடைக்கும் என்று கூறப்படுகிறது.


எனவே, பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் உரிமையாளர்கள் தற்போது வைத்துள்ள யுடிஎஸ் புதிய வீட்டை பெரும் போது பாதியாக அல்லது பாதிக்கும் கீழ் குறைய வாய்ப்புள்ளது.  இந்த நடைமுறை மாற்றத்தை உரிமையாளர்கள் தெளிவாக புரிந்து கொள்ள வேண்டியது அவசியம் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

Wednesday, August 19, 2026

பால்கனியில் கண்ணாடி தடுப்புகள் அமைப்பது பாதுகாப்பானதா?

தமிழகத்தில் சென்னை உட்பட பல்வேறு நகரங்களில் நிலம் வாங்கி தனி வீடு கட்டி குடியேறுவதற்கு மக்கள் அதிகம் விரும்புகின்றனர்.  இருப்பினும், இதற்கு போட்டியாக பல்வேறு சிறப்பு வசதிகளுடன் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் எண்ணிக்கை வெகுவாக அதிகரித்துள்ளன.

இது போன்று புதிய வகை அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் வீடு வாங்குவதில் மக்கள் மத்தியில் ஆர்வம் அதிகரித்து வருகிறது.  அதே நேரத்தில், ஒரு அடுக்குமாடி திட்டத்தில் வீடு வாங்கும் போது என்னென்ன விஷயங்களை கவனிக்க வேண்டும் என்பதில் மக்கள் மத்தியில் பல்வேறு குழப்பங்கள் நிலவுகின்றன.

குறிப்பாக, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு திட்டத்தில் வீடு வாங்கும் போது, நீங்கள் தேர்வு செய்யும் வீடு எந்த தளத்தில், எங்கு அமைந்துள்ளது என்பதை கவனித்து பார்க்க வேண்டும்.  வீட்டின் முகப்பு பகுதியில் போதிய அளவுக்கு இடவசதி உள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும்.


பெரும்பாலான இடங்களில் மாடிப்படியும், பக்கத்து வீட்டு முகப்பும் சந்திக்கும் இடத்தில், உங்கள் வீட்டு முகப்பு அமைந்து இருந்தால் பயன்படுத்தும் போது பிரச்னை ஏற்படும்.  இது போன்ற வீடுகளில் பாதுகாப்புக்காக அமைக்கப்படும் கிரில் கதவுகளை வெளிப்புறமாக திறப்பதும் பிரச்னையை ஏற்படுத்தும்.


இதற்கு அடுத்தபடியாக, வீட்டுக்குள் என்ன அளவுக்கு காற்றோட்டம், வெளிச்சம் வர வழி செய்யப்பட்டுள்ளது என்று பாருங்கள்.  இதில் மிக முக்கியமாக பெரும்பாலான மக்கள் பால்கனி இருக்க வேண்டும் என்ற எதிர்பார்ப்புடன் தான் வீடு தேடுகின்றனர்.


அடுக்குமாடி திட்டங்களில் புதிய வீடு வாங்கும் போது வரைபட நிலையிலேயே பால்கனி உள்ளதா என்று பார்க்க வேண்டும்.  குறிப்பாக, பால்கனி பகுதி இருக்கிறதா என்பதுடன், அதன் அளவுகள் விஷயத்திலும், வீடு வாங்குவோர் கவனமாக இருக்க வேண்டியது அவசியம்.


தற்போது, அதிக தளங்களை கொண்ட அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் வெளிப்புற வடிவமைப்பு அழகு படுத்தும் பணி என்ற அடிப்படையில், பால்கனி அமைப்பு முறை மாற்றப்படுகிறது.  இதன்படி, பால்கனியில், தடுப்பு சுவர் எப்படி அமைப்பது என்ற கேள்வி எழுகிறது.


 பால்கனி அமைக்கும் போது அதன் தடுப்பு சுவரில், கான்கிரீட் சுவர் இருக்க வேண்டுமா, கிரில் கம்பிகள் போதுமா என்பதை முடிவு செய்ய வேண்டும்.  இதில் தற்போது, கிரில் கம்பிகள் அளவை குறைத்து, கண்ணாடி தடுப்புகள் அமைக்கப்படுகின்றன.


வெளியில் இருந்து பார்க்கும் போது இது அழகாக தெரிந்தாலும், பாதுகாப்பு தொடர்பான பிரச்னைகள் வர வாய்ப்புள்ளது.  கண்ணாடி எளிதில் உடைய கூடியது என்பதால் பால்கனியில் பாதுகாப்புகளை உறுதி செய்ய மாற்று வழிகளை நாட வேண்டியது அவசியம் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.


Friday, July 31, 2026

Pre-launch or ready home?

While pre-launch projects promise lower prices and potential appreciation, ready homes offer immediate possession and certainty.  Understanding the trade-offs between the two could save buyers money and stress.

Pre-launch, under-construction, or ready-to-move-in? Every home purchase starts with this deceptively simple question.


At opposite ends of the spectrum lie pre-launch projects and ready-to-move homes.  A pre-launch property is booked even before a developer officially launches the project.  The biggest draw is often the lower entry price, allowing buyers to lock in a home at affordable rates.  Flexible payment plans and the potential for price appreciation by the time the project is completed add to the appeal.

A ready-to-move-in home, however, offers your certainty.  What you see is what you get.  Buyers can physically inspect the property, assess the quality of construction, evaluate the neighbourhood, and move in almost immediately.  This fundamental difference between buying a promise and buying a finished product influences everything, from pricing and financing to risk and long-term returns.


WHERE THE REAL GAP LIES

Price is often the biggest deciding factor.  Pre-launch homes are generally 10-20 percent cheaper and come with construction-linked payment plans.  This means buyers can pay in stages, making it easier to manage finances over time.


“In ready homes, buyers have to either pay upfront or start EMIs immediately, but they remove the dual cost of rent and EMI.”


“I was confused between a pre-launch and a ready home, but since I was already paying high rent, I chose a ready-to-move-in flat.  It gave me peace of mind, and I could shift immediately, even though it cost me a little more.”


RISK VS CERTAINTY

Pre-launch homes come with some level of risk.  Delays, approval issues, or changes in plans can affect timelines.  This is why checking approvals, builder history, and legal documents is very important.

THERE ARE TWO TYPES OF PRE-LAUNCH PROPERTIES:


True pre-launch (before RERA registration and approvals)


Some developers seek Expressions of Interest (EOIs) or accept informal bookings before securing RERA registration.  While the legality of such practices depends on their structure, buyers should exercise caution.  Under RERA, projects cannot be marketed, booked, or sold before obtaining a valid registration number.  Regulators across several states have repeatedly warned buyers against investing in unregistered projects, and have penalised developers for conducting pre-launch sales without registration.

Marketed as pre-launch, but already RERA-registered

Many developers use the term ‘pre-launch’ to describe the period immediately after obtaining RERA registration but before the formal project launch.  In such cases, the project is legally registered, and buyers can verify all details on the RERA website.


“The biggest risk with pre-launch properties is construction delay.  Buyers can reduce these risks by choosing RERA-registered projects and developers with a strong delivery track record.”


Ready-to-move-in homes offer peace of mind.  There is no waiting and no uncertainty.  You get what you see.  But they also come with fewer choices and higher prices.  “Ready-to-move-in homes provide immediate possession and greater transparency, but they come at a higher cost and offer limited scope for customisation.”


“Pre-launch properties offer higher appreciation potential, making them attractive for investors comfortable with some uncertainty, while ready-to-move homes are ideal for end-users seeking immediate possession and full transparency.”


WHAT SHOULD YOU CHECK BEFORE BUYING?

No matter what you choose, due diligence is a must.  Look at land titles, approvals, and RERA registration.  Study the builder’s past projects carefully and verify all legal approval, especially for pre-launch projects, while ready homes must be checked for construction quality and occupancy certificate.


A thorough understanding of the surrounding neighbourhood and awareness of future infrastructure and development plans can all help you make a more informed decision.  These factors provide valuable insights into the property’s accessibility, convenience, growth potential, and overall suitability for your needs. 


Don’t lose the plot

Land investment can offer long-term value appreciation, but success largely depends on understanding legal clearances, location dynamics, and development potential before investing a certain capital

Investing in land is a markedly different proposition from buying a flat.  Beyond the basics of clear legal titles, buyers must navigate a layered terrain of zoning laws, land-use classifications, future projects, and development regulations.


If you are planning to invest in a piece of land, here are some of the key aspects to keep in mind.

LOCATION AND ZONING

The way local authorities classify a plot essentially determines what it can be used for.  These rules set clear limits on what can be built, thus dictating the development possibilities and future value.


“Location plays a key role as well, as the rules and restrictions on land often vary from one area to another.  Infrastructure projects like highways, Metro lines and public transport can significantly boost property values.  At the same time, additional regulations such as height limits near airports, restrictions around heritage sites and defence areas can influence what can be built and how the land can be used.”


APPROVALS AND CLASSIFICATION

The approvals needed to buy and develop land depend on how the plot is classified.  Agricultural and non-agricultural land come with their own set of rules and approvals.  Each classification determines how the land can be used, what permissions are needed, and the ease with which it can be developed.  “Industrial land involves additional clearances, including zoning approvals, environmental permissions, and infrastructure-related nods, depending on the project.  Getting the right approvals in place early helps avoid legal issues, ensures smoother development, and safeguards the long-term value of the investment.”

INFRASTRUCTURE AND VALUATION
Land without access to basic infrastructure often requires heavy investment to make it usable, which lowers its value.  In contrast, plots that are well-connected to roads, abundant water and power supply, and drainage are easier to develop and more attractive to buyers during resale.

“Connectivity plays a big role in pricing.  Land near highways or Metro routes can see a value increase of around 30 to 55 percent, and plots within about five kilometres of such links tend to draw strong developer interest.  On the other hand, land without approved utility connections is largely seen as speculative and carries higher risk.”

LEGAL DUE DILIGENCE AND TITLE INTEGRITY


Checking for a clear and marketable title is one of the most important steps when buying land.  Buyers should carefully review the property’s ownership history, often going back many years, to ensure there are no gaps or issues in the transfer of ownership.  This also involves checking public records for any loans, charges, or third-party claims on the land.  It is equally important to confirm that there are no ongoing legal disputes, so you don’t end up taking on hidden risks.


Wednesday, July 29, 2026

நவீன முறை கட்டடங்களில் முற்றம் அமைப்பது சாத்தியமா

இன்றைய சூழலில் கட்டுமான துறையில் நினைத்து பார்க்க முடியாத அளவுக்கு பல்வேறு புதிய வழிமுறைகள் வந்துவிட்டன.  நவீன முறையில் வீடுகள் வடிவமைக்கப்படுவதால், பழைய வடிவமைப்புகள் மறைந்து வருகின்றன.

முந்தைய காலங்களில் கட்டப்பட்டு இப்போதும் நிலைத்து நிற்கும் வீடுகளை சென்று பார்த்தால் அங்கு வீட்டுக்குள் மையப்பகுதியில் முற்றம் என்ற அமைப்பு இருக்கும்.  ஒரு காலத்தில் முற்றம் வைத்து மட்டுமே வீடுகள் கட்டப்பட்டு வந்தன.

ஆனால், தற்போது, அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் கட்டும் பழக்கம் வந்த நிலையில், முற்றம் வைத்து வீடுகள் கட்டப்படுவது வெகுவாக குறைந்துவிட்டது.  முந்தைய காலங்களில் முற்றம் போன்ற வசதிகள் இல்லாமல் வீடுகள் வடிவமைப்பதே இல்லை.

இன்றைய சூழலில், கட்டட வடிவமைப்பில் வந்துள்ள பல்வேறு மாற்றங்கள் காரணமாக வீடுகளில் முற்றம் அமைக்கும் பழக்கம் வழிக்கொழிந்துவிட்டது.  இருப்பினும், தற்போதைய வீடுகள் வடிவமைப்பிலும் முற்றம் அமைக்க முடியும் என்பதை சிலர் கட்டுமான பொறியாளர்கள் உறுதிபடுத்துகின்றனர்.

தற்போதைய சூழலில், தனி வீடு அல்லது அடுக்குமாடி குடியிருப்பு எதுவானாலும், அதில் மையப்பகுதியில், உரிய இடம் ஒதுக்கினால், முற்றம் அமைக்கலாம்.  பெரும்பாலான கட்டடங்களில் குறிப்பிட்ட அளவு இடம் ஒப்பன் டூ ஸ்கை எனப்படும் ஓ.டி.எஸ்., ஆக விடப்படுகின்றன.

இதை சற்று விரிவாக்கி, கலைநயத்துடன் வடிவமைத்தால் நவீன கட்டடங்களிலும் முற்றத்தை அமைத்து விடலாம்.  குறிப்பாக, பழங்கால கட்டடங்களில் முற்றம் என்றால் வீட்டின் மத்தியில் காணப்படும் திறந்தவெளி பகுதி, அதன் நான்கு பக்கத்திலும் அழகிய தூண்கள் தான் மறக்க முடியாத விஷயமாக இருக்கும்.

தற்போது, கட்டப்படும் கட்டடங்களில் அழகிய வேலைபாடுகளுடன் கூடிய மரத்தூண்கள் எப்படி அமைக்க முடியும் என்ற கேள்வி எழுவது இயல்பு தான்.  இதை கருத்தில் வைத்து கான்கிரீட்டை பயன்படுத்தி கலை வேலைபாடுகளுடன் தூண்கள் அமைக்க முடியும் என்று வல்லுனர்கள் கூறுகின்றனர்.

நவீன கட்டடங்களில் முற்றம் அமைக்கும் போது, அது சார்ந்த பாரம்பரிய பயன்பாடுகள் அதிகரிப்பதுடன், வீடுகளில் வெளிச்சம், காற்றோட்டம் வெகுவாக அதிகரிக்கும்.  இதனால், வீட்டை பயன்படுத்துவோரின் ஆரோக்கியத்தை உறுதி செய்ய வாய்ப்பு ஏற்படும்.

கட்டடங்களின் வடிவமைப்பு மாறிவிட்டதால், பாரம்பரிய வசதிகள் கிடைக்காது என்று நினைக்க வேண்டாம்.  தற்போதைய சூழலிலும், முறையாக திட்டமிட்டால் முற்றம் போன்ற பாரம்பரிய வசதிகளை பெறலாம் என்கின்றனர் கட்டுமான துறை வல்லுனர்கள்.

கையெழுத்து போட்ட பத்திரத்தை பதிய காலக்கெடு என்ன?

இன்றைய சூழலில் சொத்து வாங்க வேண்டும் என்பதில், அதை தேர்வு செய்வது போன்று குறிப்பிட்ட காலத்தில் பதிவு செய்வதிலும் கவனமாக இருக்க வேண்டும்.  எந்த இடத்தில், எந்த நிலையில் உள்ள சொத்தை வாங்குவது என்பதில் தெளிவாக யோசித்து முடிவு எடுக்க வேண்டும்.


இதில் சொத்தின் உரிமையாளர் யார் என்பதில் துவங்கி, அதில் வில்லங்கம் எதுவும் உள்ளதா என்று பார்த்து முடிவுகளை எடுக்க வேண்டும்.  இதன் அடிப்படையில் முடிவு செய்த நிலையில், உங்கள் பெயரில் சொத்தை பதிவு செய்வதற்கான பணிகளை மேற்கொள்ள வேண்டும்.

பொதுவாக ஒரு சொத்தை வாங்கும் போது, முன்பணம் கொடுத்து விற்பனை ஒப்பந்தம் மேற்கொள்வது வழக்கம்.  இதன்படி தயாரிக்கப்படும் விற்பனை ஒப்பந்த ஆவணத்தை பதிவு செய்வது, இரண்டு தரப்புக்கும் சட்ட ரீதியான பாதுகாப்பை கொடுக்கும்.

இதற்கு அடுத்தபடியாக சொத்து பரிமாற்றத்துக்கான கிரையப்பத்திரம் எழுதுவதில் மிகவும் கவனமாக செயல்பட வேண்டும்.  சொத்தை வாங்குவோர் இதற்கான பணிகளில் எவ்வித பிழையும் இல்லாமல் பார்த்துக் கொள்ள வேண்டியது அவசியம்.

உங்கள் பெயருக்கு சொத்தை மாற்றுவதற்கான கிரையப்பத்திரம் எழுதும் போது அதில் தேதி உள்ளிட்ட விபரங்கள் தெளிவாக குறிப்பிடப்பட வேண்டும்.  அந்த ஆவணத்தை தாக்கல் செய்யும் முன்பே, சொத்தின் உரிமையாளர், வாங்குபவர், சாட்சிகள் ஆகியோர் கையெழுத்திட வேண்டும்.

இந்த வேலைகள் அனைத்தும் சரியாக முடிக்கப்பட்ட நிலையில், பத்திரத்தை பதிவு செய்ய நாள் குறித்து டோக்கன் பெற்று இருப்பீர்கள்.  ஆனால், எதிர்பாராத விதமாக ஆவணத்தில் கையெழுத்திட்டவர்களில் ஒருவர் நேரில் ஆஜராக முடியாமல் போகலாம்.

சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்தில் ஏதாவது பிரச்னை காரணமாக அந்த குறிப்பிட்ட நாளில் பத்திரத்தை பதிவு செய்ய முடியாத நிலை ஏற்படலாம்.  இது போன்ற சூழலில், ஒரு குறிப்பிட்ட தேதியுடன் தயாரிக்கப்பட்ட பத்திரத்தை பதிவு செய்ய முடியாதது பதற்றத்தை ஏற்படுத்தும்.

இது போன்ற சூழல் ஏற்பட்டால் சொத்து வாங்குவோர் பதற்றம் அடைய வேண்டாம்.  ஒரு குறிப்பிட்ட தேதியிட்ட பத்திரத்தை, நான்கு மாதங்களுக்குள் பதிவுக்கு தாக்கல் செய்யலாம்.  அந்த நான்கு மாத அவகாசம் கடந்த நிலையில், மாவட்ட பதிவாளரிடம் முறையிட்டு ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை அபராதமாக செலுத்தி பதிவு செய்யலாம்.

குறிப்பிட்ட நாளில் பதிவு செய்ய முடியாமல் போனால், வேறு ஒரு நல்ல நாளில் அதே பத்திரத்தை பதிவு செய்து கொள்ள வழிமுறைகள் உள்ளன.  பதிவு சட்டப்படி அளிக்கப்பட்டுள்ள இந்த வழிகளை பொது மக்கள் பயன்படுத்தலாம் என்கின்றனர் பதிவுத்துறை அதிகாரிகள்.

Friday, July 24, 2026

அஸ்திவாரத்துக்கு கான்கிரீட் போடும் பணியில் கவனிக்க வேண்டியவை!

ஆசையாக வாங்கி வைத்த நிலத்தில் சொந்த வீடு கட்ட வேண்டும் என்று திட்டமிடுவோர் அடிப்படையாக சில விஷயங்களில் தெளிவு பெற வேண்டியது அவசியம்.  குறிப்பாக, நீங்கள் வாங்கிய நிலம் தற்போது என்ன நிலையில் உள்ளது என்று பார்த்து அதில் புதிய வீட்டுக்கான வரைபடத்தை தயார் செய்யவேண்டும்.

இதில் புதிய வீடு கட்டும் போது கட்டுமான பொறியாளரே அனைத்து பணிகளையும் பார்த்து கொள்வார் என்று அமைதியாக இருக்காதீர்.  ஒரு கட்டடம் கட்ட வேண்டும் என்றால், அதில், தொழில்முறை ரீதியாக ஸ்டெச்சுரல் பொறியாளர்கள், ஆர்கிடெக்ட், சிவில்பொறியாளர் ஆகியோர் ஈடுபட வேண்டும்.

ஆனால், பெரும்பாலான இடங்களில், ஸ்டெச்சுரல் பொறியாளர், ஆர்கிடெக்ட் ஆகியோர் இன்றி வீட்டுக்கான வரைபடம் இறுதி செய்யப்படுகிறது.  இவ்வாறு, இவர்கள் தவிர்க்கப்பட்டு கட்டுமான பொறியாளரே அனைத்தையும் முடிவு செய்யும் போது நடைமுறையில் சில பிரச்னைகள் ஏற்படுகின்றன.

ஸ்டெச்சுரல் பொறியாளர், ஆர்கிடெக்ட் ஆகியோர் வழிகாட்டுதல் அடிப்படையில் தான் கட்டடத்துக்கான அஸ்திவாரம் முடிவு செய்யப்பட வேண்டும்.  ஒரு நிலத்தின் அமைப்பை ஆராய்ந்து, கட்டடத்தின் அமைப்பை கருத்தில் வைத்து எந்தெந்த இடத்தில் அஸ்திவார தூண்கள் அமைய வேண்டும் என்பது முடிவு செய்யப்படும்.

இவ்வாறு முடிவு செய்யப்படும் இடங்களில் பள்ளம் தோண்டுவது, கம்பி கூடுகள் நிறுத்துவது, கான்கிரீட் போடுவது போன்ற பணிகளை சிவில் பொறியாளர் மேற்பார்வையில் நடத்த வேண்டும்.  இந்த பணிகளின் போது, அஸ்திவார பள்ளத்தில் அதிகப்படியான ஈரப்பதம் இல்லாமல் பார்த்து கொள்ள வேண்டும்.

அஸ்திவார பள்ளத்தின் அடிப்பகுதியில் மணல் கொட்டி, பிசிசி கான்கிரீட் பயன்படுத்தி அடிப்படை தளம் அமைக்க வேண்டியது அவசியம்.  அதன் மேல் கம்பி கூடுகளை நிறுத்தி, அதில் கான்கிரீட் கொட்டும் போது தாங்குவதற்கான தடுப்பு அமைப்புகளை ஏற்படுத்த வேண்டும்.

 இந்த கம்பி கூடுகள் எந்த நிலையிலும், தரையை அதாவது அப்பகுதிக்கான இயல்பான மண் அடுக்குடன் தொடர்பு ஏற்படாமல் பார்த்து கொள்ள வேண்டும்.  குறிப்பாக, ஒரே சமயத்தில் அனைத்து அஸ்திவார தூண்களுக்கான பணிகளையும் மேற்கொள்வதில் தவறு இல்லை.

அஸ்திவார பணியில் ரெடிமிக்ஸ் கான்கிரீட்டை வாங்கி பயன்படுத்தினால், சில மணி நேரங்களில் வேலையை முடித்துவிடலாம்.  அது மட்டுமல்லாது, கான்கிரீட்டை கலவை விரைவாக இறுக்கம் அடைவதுடன் நீராற்றும் பணிகளுக்கு தயாராகிவிடும் என்கின்றனர்.

வீட்டின் அறையில் தரைப்பகுதி வெள்ளத்தில் அடித்து செல்லப்பட்டால்

தரமான முறையில் அஸ்திவாரம் அமைத்து சிறப்பாக கட்டப்பட்ட கட்டடம் என்றாலும் அதில் பயன்பாட்டு நிலையில் எதிர்பாராத சில பிரச்னைகள் வர வாய்ப்புள்ளது.  அஸ்திவார தூண்கள், பீம்கள், மேல் தளம் என அனைத்து பாகங்களையும் பார்த்து பார்த்து கட்டினாலும், சில இடங்களில் புதிதாக பிரச்னைகள் வர வாய்ப்புள்ளது.

தரமான பொருட்களை பயன்படுத்தி கட்டப்பட்ட வீடு என்ற நம்பிக்கையில் நீங்கள் வசித்து வரும் நிலையில், அதில் திடீரென ஏற்படும் பள்ளம் கடுமையான அதிர்ச்சியை ஏற்படுத்தும்.  சில இடங்களில் தரைதள கட்டடத்தில் தரையில் பதிக்கப்பட்ட டைல்ஸ் உடைந்து நொறுங்குவதை பார்த்து இருப்போம்.

தரையில் பதிகற்கள் உடையும் நிலையில் அதற்கான காரணங்கள் என்ன என்று பார்த்து அதை சரி செய்ய வேண்டும்.  இதில் சில இடங்களில், ஒரு அறையில் ஒட்டுமொத்த தரையும் வெள்ளத்தால் அடித்து செல்லப்படுவது நடக்கிறது.

ஒரு நிலத்தை தேர்வு செய்து அதில் தூண்கள், பீம்கள் அமைத்து, சுவர் எழுப்பி வீடு கட்டி இருப்பார்கள், தரை மட்ட பகுதியில் மண் கொட்டி, அதன் மேல் பதிகற்கள் கொண்டு தரை அமைத்து வீட்டை இயல்பான முறையில், பயன்படுத்தி வந்து இருப்பார்கள்.

திடீரென மழை பெய்து அக்கம் பக்கத்தில் வெள்ளம் ஏற்பட்ட நிலையில், இந்த கட்டடத்தின் ஒரு அறையில் ஒட்டுமொத்த தரையும் அடித்து செல்லப்பட்டு இருக்கும்.  கட்டடத்தில் தூண்களுக்கு இடைப்பட்ட பகுதியில் கொட்டப்பட்ட மண் மொத்தமாக அடித்து செல்ல வாய்ப்பு உள்ளது.

வீட்டின் அறையில் ஒட்டுமொத்த தரை பகுதியும் வெள்ளத்தால் அடித்து செல்லப்பட வாய்ப்பு உள்ளதா என்பது பலருக்கும் சந்தேகம் நிலவுகிறது.  நீங்கள் தேர்வு செய்ய நிலம் இதற்கு முன் என்னவாக இருந்தது என்பதை கவனிக்காததால் இது போன்ற பிரச்னைகள் ஏற்படும் .

பொதுவாக நிலத்தில் குறிப்பிட்ட சில வழித்தடங்கள் மழைக்காலத்தில் தண்ணீர் செல்லும் பாதையாக இருக்கும்.  காலப்போக்கில் இந்த வழித்தடங்கள் மறைந்த நிலையில் மக்கள் கவனிக்காமல் கட்டடம் கட்டும் பணிகளை மேற்கொள்கின்றனர்.

தொடர்ந்து சில ஆண்டுகளுக்கு அந்த பாதையில் தண்ணீர் செல்லாமல் இருந்திருக்கலாம்.  ஆனால், திடீரென அதிக அளவு மழை பெய்து வெள்ள பாதிப்பு ஏற்படும் போது, குறிப்பிட்ட சில பழைய பாதைகளை கண்டுபிடித்து தண்ணீர் பாய்ந்து செல்ல வாய்ப்பு உள்ளது.

Friday, July 17, 2026

Pay off your home loan faster

If you also want to be free from the debt faster, here is how to go about it


Repaying a home loan faster requires careful financial planning and disciplined repayment habits.  One of the most effective ways to reduce the loan burden is through pre-payment.  Whenever borrowers receive additional income, such as annual bonuses, tax refunds, or unexpected financial gains, they can use a portion of those funds to make lump-sum payments towards the principal amount of the loan.


Reducing the principal outstanding has two advantages.  It lowers the total interest payable over the loan tenure and shortens the repayment duration.  Borrowers, however, should check with their lenders regarding any applicable pre-payment charges and ensure that the additional amount is adjusted directly towards the principal.


Increasing EMIs is another practical strategy to accelerate loan repayment.  Instead of continuing with the minimum EMI amount throughout the tenure, borrowers can gradually increase their monthly installments as their income rises.  Even a yearly increase of around 10 percent in the EMI amount can significantly reduce the interest burden and shorten the overall tenure of the loan.


Opting for a shorter home loan tenure from the beginning can also help borrowers save considerably on interest costs.  While shorter tenures result in higher EMI’s, they reduce the overall amount paid towards interest over the life of the loan.  In addition, clearing the loan earlier allows homeowners to focus on other financial goals such as investments and savings.


Financial experts also suggest reviewing household budgets periodically to identify non-essential expenses that can be reduced.  Redirecting these savings towards home loan repayments can further accelerate the process without creating excessive financial strain.


Although paying off a home loan faster requires discipline and planning, these repayment strategies can substantially reduce long-term financial pressure.  By focusing on principal reduction and increasing repayments over time, borrowers can achieve financial freedom much sooner than expected.


The real cost of homeownership

Affordable housing offers a lower entry price, but taxes, duties and statutory charges can add a substantial amount to the overall purchase cost

Buying a home is a cherished dream for many, but the purchase involves far more than just the property’s price tag.  Buyers must also account for expenses like taxes, registration fees and stamp duty.  Understanding these costs in advance can help homebuyers plan their finances better and avoid unexpected expenses.  Here is a quick guide to the key additional costs associated with buying a home in India.

GOODS AND SERVICES TAX (GST)

In India, GOODS AND SERVICES TAX (GST) applies only to under-construction properties.  The effective GST rate is five percent for regular housing projects and one percent for affordable housing projects.  However, buyers should note that GST calculations are not always, straight forward.  Apart from the apartment cost, developers may collect charges like External Development Charges (EDC), Infrastructure Development Charges (IDC) and Preferential Location Charges (PLC).  While EDC and IDC relate to infrastructure being developed around a project, PLC is charged for units with advantages like better views or locations.  The confusion arises because the GST treatment of these charges may vary, making it difficult for buyers to determine whether they are being taxed correctly.  “Some developers do not levy GST on the recovery of EDC and IDC, claiming these are statutory levies.  In the past, some developers charged full-service tax on PLC, parking and clubhouse facilities instead of applying the lower GST rates now prescribed under the law.”  Completed or ready-to-move-in properties, including flats and bungalows with a Completion Certificate (CC) or Occupancy Certificate (OC), are exempt from GST.  However, buyers may still have to pay GST on ancillary services such as parking fees, club membership, society maintenance and other charges collected at the time of possession.

KEY TAXES HOMEBUYERS SHOULD KNOW ABOUT


Stamp duty:
A legal charge payable during property purchase.  Rates vary across states and are usually linked to the property’s value.
Registration charges:
Fees paid to officially record property ownership with government authorities.
Property tax:
Levied by municipal authorities based on factors such as location,size,usage, and market value.
Capital gains tax:
Applicable when a property is sold at a profit.  Tax treatment depends on the holding period of the asset.
Tax on rental income:
Rental earnings from a property must be declared as taxable income while filing income tax returns.

STAMP DUTY AND REGISTRATION CHARGES

Property registration is a crucial step that establishes ownership.  Under Section 17 of the Registration Act, registration is mandatory for validating property transactions.  “A sale deed is considered incomplete without registration and payment of stamp duty.”  Registration charges vary across states and are generally calculated as a percentage of the property value.  Stamp duty is a mandatory tax paid on property transactions before or during the registration of the sale agreement.  Rates differ across states, and many offer concessional stamp duty rates for women buyers to encourage female property ownership.  Together, stamp duty and registration charges can add a significant amount to the overall purchase cost and should be factored into the budget before finalising a property purchase.

POST-OCCUPANCY CHARGES

After taking possession, buyers are required to pay ongoing local taxes and maintenance charges.  “Maintenance fees are typically collected by the housing society, Residents Welfare Association (RWA), or apartment association, and are distributed proportionally among residents.  These charges generally cover utilities, housekeeping, security, and maintenance of common amenities.  GST at 18 percent may apply on society maintenance charges if they exceed the prescribed threshold.”  Buyers may also be required to contribute towards the corpus or sinking funds, depending on the housing society’s rules.

Homeowners may also face tax liabilities after purchase.  If a property is sold at a profit, capital gains tax may apply depending on the holding period.  Similarly, rental income earned from leasing a property must be declared while filing income tax returns.

Monday, July 13, 2026

INTERVIEW | ‘Hydrology, not distance, decides Pallikaranai’s Zone of Influence’: Jayashree Vencatesan

 

Care Earth co-founder Jayashree Vencatesan


There is a perception that Care Earth recommended a uniform one-kilometre Zone of Influence around Pallikaranai. Did your report actually say that?
As the debate over the Zone of Influence (ZoI) around the Pallikaranai marshland intensifies, Care Earth co-founder and wetland ecologist Jayashree Vencatesan, in an interview with TNIE’s SV Krishna Chaitanya, clarified that the Integrated Management Plan never recommended a blanket one-kilometre buffer around the Ramsar site.
Instead, she argues that the report called for a scientifically delineated Zone of Influence based on hydrology, drainage, biodiversity and land-use characteristics.
There is a perception that Care Earth recommended a uniform one-kilometre Zone of Influence around Pallikaranai. Did your report actually say that?
Absolutely not. Nowhere in the report have we recommended a uniform one-kilometre Zone of Influence. The Integrated Management Plan followed the standard template prescribed by the Ministry of Environment, Forest and Climate Change, which requires every wetland management plan to identify a Zone of Influence. But the template itself never prescribes a fixed distance.
Our recommendation was that the Zone of Influence should be delineated only after detailed field verification, considering hydrology, drainage networks, biodiversity, land use and ecological characteristics. A blanket one-kilometre boundary is neither scientifically correct nor practically possible.
Then what exactly was the report recommending?
The Zone of Influence is not a distance. It is an ecological concept. The report clearly says it should be determined using hydrological and ecological attributes. We used wetland boundaries, drainage networks, settlements, satellite imagery and land-use patterns to understand how different parts of the surrounding landscape influence the marsh. The report analysed multiple 250-metre buffer intervals and directional models only as scientific tools. Those analytical buffers should never be mistaken for regulatory boundaries.


Why is hydrology so central to the report?

The entire ecological character of the marsh depends on how freshwater, stormwater and saline water move through the landscape. If those connections are disrupted, the marsh ceases to function as a marsh. People often focus only on protecting land, but wetlands are defined by water. If the drainage channels are blocked, if floodplains are reclaimed or if groundwater recharge is compromised, simply drawing a line around the marsh will not save it.


Why does the Zone of Influence become important then?
Because the marsh does not function in isolation. Activities outside the legal wetland boundary directly affect what happens inside. If construction blocks drainage channels or alters topography, water cannot reach the marsh. If groundwater extraction increases around it, freshwater inflows reduce. The report therefore recommends identifying those areas that influence the marsh’s hydrology rather than imposing a fixed distance everywhere.
Your report repeatedly refers to hydrological connectivity. What happens if that is lost?
The consequences are enormous. Pallikaranai is not merely a bird habitat; it is South Chennai’s floodplain and groundwater recharge system. The report estimates that the marsh has already lost around 70% of its water retention capacity because of shrinking wetland area and construction. Around 9 million cubic metres of water storage space has effectively been lost, which means floodwaters now spill into surrounding neighbourhoods such as Velachery, Pallikaranai and Narayanapuram.
Hydrology also maintains biodiversity. The seasonal mixing of freshwater and saline water supports hundreds of plant and animal species. Once you interrupt that balance, the ecological integrity of the marsh begins to collapse.
The report also documents significant ecological degradation over the years.
Yes. We have been studying Pallikaranai continuously since 2001, while our historical datasets go back to 1904. The marsh has shrunk by almost 90% over the past century because of urbanisation, infrastructure, land reclamation and fragmentation. What was once an interconnected floodplain is now interrupted by roads, buildings and other structures. The report records 381 species of flora and fauna, including 165 bird species, 50 fish species, 21 reptiles and 10 amphibians. Its ecological productivity is sustained because hydrology still functions, albeit under severe stress.
Some landowners fear conservation means a blanket ban on development.
Restoration is not about freezing development. Pallikaranai is surrounded by dense urbanisation and we have to work within that reality. The Ramsar Convention itself speaks about the principle of “wise use”. Compatible development is possible, but it has to respect ecological limits. We cannot continue altering drainage, reclaiming floodplains or increasing edge effects through indiscriminate infrastructure.
Do you believe your report has been misunderstood?
Yes. I don’t think the report has been read in its entirety. It is a scientific management plan. Our role was to identify ecological processes and recommend management actions. Translating those recommendations into regulations is the government’s responsibility.
Unfortunately, the current debate has focused on a single number instead of the report’s central message that conserving Pallikaranai ultimately means conserving its hydrology. Without restoring water movement and ecological connectivity, no buffer distance, whether one kilometre or otherwise, can protect the marsh.

Jul 12, 2026